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??4年限購終顯神威，廣州日報30大二手屋苑去年樓價對比見效果
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-26/17015965402893871006074.shtml
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??廣州日報30大二手屋苑的樓價數據庫建立已近6年，當中每半年或者一年會收集樣本數據與以往數據進行樓價對比，廣州二手樓市“黃金十年”盡顯霸勢，幾乎是以6個月或一年10%~20%的漲幅向前狂飆。上一次進行樓價對比是2014年7月份，當時對比2014年6月與2013年12月的半年樓價，9盤出現跌幅，記者對此進行的判斷是“拐點初現”。
廣州樓市拐點趨勢明顯 21盤齊下跌
??仔細研究21個下跌的樓盤，高中低端樓盤全部具備，區域分佈在廣州市的東南西北，全市整體樓價下滑已毋庸置疑，其中錄得最大跌幅的匯景新城去年6月樓價對比2013年已經出現14%左右的跌幅，當時預計可能是“結構性成交”的下跌原因，一年樓價對比出現跌幅更大，達20%左右，由此基本上可以判定即使是結構性成交，價格的確在下跌。其餘下跌樓盤或因為周邊一手樓降價而導致二手房成交也隨之下跌，不過如華景新城等樓盤周邊一手已無新增供應，樓盤所帶學位也非常優質，樓價支撐的因素非常多，一年樓價出現6麥寮鄉農地貸款率利最低銀行比較%左右的下跌，因此可見樓價成交萎縮推低樓價的動力非常大。
??30大二手屋苑抽取全市中心6區不同地段的指標樓盤，去年一年樓價對比顯示，跌勢蔓延全市，沒有任何一個行政區幸免於難。
??越秀區三個指標盤，隻有淘金傢園一年樓價漲幅近20%，不過，對比2014年6月和12月數據，去年6月樓價成交均價大約接近3.7萬元/m2，12月價格已開始回落至3.6萬元/m2左右，樓價開始掉頭向下。最值得關註的是錦城花園之前多次調查中逐漸從2萬多升到4萬多元/m2，從去年6月和12月的樓價看，該盤樓價已跌回4萬元/m2以下。
??海珠區多個大盤僅金碧花園去年一年樓價出現漲價，究其原因，海珠區一手盤2014年也出現“高開低走”勢頭，一手成交均價在3.5萬元/m2，多個二手房名盤過往沖上3萬元/m2大關，但隨著一手房調價，二手房也隨之下降。
??半年後的今天，記者進行最新一次30大屋苑的樓價數據對比，與近期的股市形成鮮明對照，樓價榜單上一片“慘綠”，僅有9個盤的一年樓價對比錄得漲幅，其餘21個樓盤平均分佈在全市各個主要區域，均出現不同程度的下跌。即使是僥幸錄得上漲的樓盤，記者對比2014年6月與2014年12月的數據，發現其實2014年12月的樓價在去年下半年已開始下跌，如果政策不出現重大變動，2015年跌勢會持續。
??荔灣、白雲兩區因指標盤數目不多，樓價全部下跌，荔灣富力廣場向來是西關老城區的樓價風向標，樓價從3萬元/m2倒頭跌回2.8萬多元/m2，風向標跌價甚具意義。番禺區是成交大區，6個指標樓盤僅有廣州雅居樂出現樓價略漲的情況，其餘全部出現10%以內的跌幅。廣州雅居樂去年中旬因一手甩賣而二手房成交停滯，如今隨著一手房已基本清貨，樓價穩定在1.8萬元/m2。
??中原地產區域營業總監楊穗娟表示，2014年二手樓市呈現出穩中調整的趨勢，第一、二季度二手住宅成交量及成交價與前年相比都較為平穩，業主處於“不愁賣”的心態，而買傢則對樓市政策調整持觀望態度，但“剛需”買傢入市速度較快。到第三季度，受一手降價促銷及“金九銀十”影響，二手住宅成交價雖未見明顯松動，但成交量較前兩季度下滑約10%~15%。同時，不動產登記政策的逐步推進，使不少買傢不看好後市，且二手稅費較一手高，因此不少買傢多持觀望心態。
??天河區樓盤漲跌較溫和，隻有芳草園和美林海岸出現10%左右的跌幅。兩個名盤由於自住比例高，每月成交不多，個別宗數的成交有可能對當月樓價產生較大的影響。不過，芳草園從3.2萬元/m2跌到2.8萬元/m2，匯景新城從4萬多元/m2回調至3.3萬多元/m2，高端盤“破3”和“破4”後樓價無支撐，足見限購政策對樓市的影響。
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??回顧與展望
??2014年先抑後揚 2015年淘筍盤幾率增
??去年一手降價拖累二手
內容來自sina新聞
??合富房地產經濟研究院院長龍斌表示，2014年全年二手樓市成交量同比2013年萎縮五成；上半年大幅下滑尋底；下半年低位企穩後，受“9·30”房貸新政和降息影響，四季度交投溫和回升。全年看，買傢心態大致經歷瞭“年初謹慎；觀望等降；政策松動後逐漸看穩”的過程。“首置六成、換房需求三成”的市場結構全年大致穩定。上半年，業主心態逐漸走弱，二手樓價逐月微幅回調；四季度業主心態大致回穩，二手樓價有所走穩。四季度，二手樓價較一季度回落瞭2.5%。
??去年9月30日，央行出現救市措施，尤其是對改善型置業者的貸款優惠力度非常大，不過從記者瞭解的情況來看，限貸“藥效”也隻發揮一段時間，並沒有形成持續的成交上漲。2015年樓價走勢依然不容樂觀，中原地產資深人士也表示， 30%投資客已轉投股市。今年樓市最大懸念在於北上廣深一線城市是否出現限購松綁，如果限購松綁，有望扭轉樓價跌勢；如果限購維持，相信到今年年底30大二手屋苑的樓價對比表將是滿屏“綠色”。
??各區個盤掃描：降價各有原因
??一季度淘筍盤機會大
??展望2015年的二手樓市，中原地產楊穗娟則認為，置換型的需求會有所增長，剛性需求仍占據重要位置。預期隨著不動產登記政策的逐步推進，相信一季度持有多套房產的業主會將部分物業放售套現，或再入手優質物業，預期放盤量有所增多且大額買賣會較為活躍，而改善型買傢選擇增多，且淘到“筍盤”的幾率會較大。另一方面，市區“剛需”二手住宅在2015年相信降幅不會太明顯，幅度基本在5%~10%，而成交量則基本保持平穩。
??合富置業龍斌認為，鑒於總體政策面有所松動，市場預期看穩，新客增多等因素，預計2015年的二手交投或會較2014年增加；但由於一手供應充裕、業主讓價空間有限，因此交投增幅應該不會太大，總體二手樓價大致以平穩為主基調。
鳥松區房屋二胎>
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