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內容來自sina新聞

  "這或許就是鼎暉方面為什麼會有出資人要退出的一大原因。"昨日,有私募股權投資經理向《每日經濟新聞》記者分析道,目前市場對房地產行業的前景存在很大分歧,由於部分房地產企業債務危機顯露,加之多個城市房價開始大幅松動,樓市未來的風險正在加大。

  值得註意的是,相比出讓方的大幅獲利,明德安泰對綠地集團的持股成本5.62元/股也隻是一個假象,實際持有成本至少要高出30%。

  根據陽光保險集團陽光財富管理中心出具的《綠地股權投資基金推薦書》,該基金的存續期是"3+2(投資管理期三年,運作退出期兩年)"。這也就是說,至少到三年後,明德安泰才能夠通過變現間接持有的綠地集團股權,實現退出。

  不過,天上不會真的掉餡餅!

  由此可見,今年一月份才入股綠地集團的鼎暉必須鎖倉36個月。

  上述私募股權投資經理測算發現,若銷售經理的表述沒有問題,即明德安泰間接持有綠地集團的成本是5.62元/股,從1月份入股綠地至今不過短短2個月時間,這位出讓人現在轉讓股權將獲利不菲。

  每經記者 趙笛

  然而,大多數投資者不知道的是,陽光保險目前正在兜售綠地集團的"原始股",而且價格僅5.62元/股。如果能夠買入,豈不是瞬間大賺?

  但豐厚的盈利隻是賬面的浮盈,實際收益遠不如這般樂觀。

  值得註意的是,鼎暉方面有出資人退出,實際並不是"割肉撤退",而是大幅獲利瞭結。

  值得註意的是,當前金豐投資反映出來的股價已經大幅偏離房地產股的平均估值。

  此外,《重組預案》還規定"用於認購股份的綠地集團股權持續擁有權益的時間不足12個月(自該等股東在工商行政管理機關登記為綠地集團股東之日起計算),則自該等股份於證券登記結算公司登記至其名下之日起36個月內不轉讓"。

  根據陽光保險銷售人員的說法,成為明德安泰的出資人後,將間接持有綠地集團的股份,持股成本為5.62元/股。按照金豐投資目前股價10.99元計算,明德安泰的合夥人們幾乎瞬間就浮盈瞭100%。這看上去是一筆再劃算不過的買賣瞭。

 鎖定三年才能變現/

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-03-28/09494022725.shtml

  上述私募股權投資經理向《每日經濟新聞》記者分析指出,一方面,三年鎖定期的資金成本(時間成本)不菲。按照行業最低融資水平,三年的資金成本保守估計也高達24%,即1億元資金有2400萬元的機會成本。

  "誰敢保證三房貸二胎銀行利率多少免費諮詢試算年後,中國的房地產市場的狀況會如何?誰能夠保證三年後綠地集團的股價是多少錢呢?"該私募股權投資經理認為,與其鎖倉36個月面臨不可控的風險,還不如獲利瞭結更為劃算。

 轉讓方2個月獲利或超9%/

  實際上,這至少鎖倉三年的基金運營模式與鼎暉的持股狀況一致。

  受綠地集團借殼的刺激,金豐投資(10.34, -0.65, -5.91%)的股價從5.23元/股上漲至10.99元/股,8個交易日上漲瞭110%。投資者都在感嘆,如果早能夠潛伏金豐投資就太好瞭。

  在1月份按照5.62元/註冊資本的價格入股後,2014年2月,綠地集團按股本25%的比例以資本公積轉增註冊資本,至此,綠地的註冊資本增至1294901.03萬元,根據計算,上述鼎暉嘉熙出資人的持股成本降至約4.5元/註冊資本。

  而根據《重組預案》,綠地集團1294901.03萬元的總註冊資本通過定向增發變更為1132616.49萬股股份,以此計算,鼎暉嘉熙出資人的持股成本僅為5.14元/股。

  若按照陽光保險銷售經理所說的明德安泰持有綠地集團的成本是5.62元/股,那麼這位出讓方2個月便獲利高達9.3%。

  投資者實際成本高出30%/

5折價可買綠地原始股權 實際成本恐多出三成

  另一方面,合夥人投資明德安泰需要支付認購、管理等費用。據《綠地股權投資基金推薦書》,該基金的認購費是1.2%,資金管理費是2%~2.5%,資金托管年費率是基金規模的0.02%。以此估算,3年時間在基金管理方面的成本超過6%。

  由此可見,在最理想的狀態下,即綠地集團迅速上市,三年後明德安泰順利退出,明德安泰運營成本和時間成本合計也要高達3000餘萬元,即要多支出30%的成本。以此計算,明德安泰的股東實際持有綠地集團的成本將在7.3元/股以上。

  實際上,隻鎖倉三年是建立在綠地集團快速實現借殼上市的基礎上。如果綠地集團借殼上市被否,或者審核拖延時間較長,明德安泰將無法及時退出,隻能被動等待,這必然導致管理成本和時間成本的大幅增加。

  根據《重大資產置換及發行股份購買資產暨關聯交易預案》(以下簡稱《重組預案》)顯示,2014年1月,綠地集團引進戰略投資者,以2013年6月30日為評估基準日台西鄉二胎房貸,確定綠地集團全部股權權益價值約為人民幣464.27億元,折合每單位註冊資本5.62元。以此金額,平安創新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛聚智、珠海普羅、國投協力五傢機構投資者對綠地集團予以瞭增資。

  資料顯示,綠地集團2012年歸屬於母公司凈利潤為68.76億元,2013年前三季度歸屬於母公司的凈利潤為76.62億元。假設2013年綠地集團凈利潤達到100億元,其對應借殼上市後總股本118億股的每股收益為0.84元。

  目前,萬科A(8.04, 0.06, 0.75%)(000002,收盤價7.98元)的市盈率僅有5.8倍,保利地產[微博](7.52, 0.11, 1.48%)(600048,收盤價7.41元)的市盈率為8.6倍。而綠地集團上市後,其將成為地產股中總股本最大的股票。以萬科A和保利地產平均市盈率7.2倍計算,綠地集團當前合理市值應該在6.05元/股--這一價格遠遠低於明德安泰三年持股實際成本價。

  有意思的是,《綠地股權投資基金推薦書》在介紹綠地股權的投資機會時,稱"預計未來三年綠地集團能保持30%收入的年增長率,至2016年公司價值可到1870億元,合16元/股,內部回報率達25%。"

  然而,這種"預計"並不具備承諾性和法律效力。3年後中國房地產市場和房地產上市公司的估值,又有誰會知道呢?

  

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